ОСББ: як закарпатцям скористатися правом власності на своє майно по максимуму

В Ужгороді на сьогодні вже більше 120 будинків, які обслуговуються ОСББ. Наразі обговорюється ідея створення міської асоціації об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, яка б стала тим об'єднанням, яке б допомагало ужгородцям вирішувати нагальні проблеми, в тому числі і юридичні.

Із 1 липня набув чинності Закон України 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який фактично скасував всевладдя ЖЕКів. Тепер громадяни можуть самостійно вирішувати, на що витрачати зібрані як квартплату  гроші, коли і де робити ремонт, і навіть здавати в оренду перші поверхи, якщо дуже захочеться. Спільне управління майном багатоквартирних будинків – так це називається. І воно справді діє. ОСББ – це зареєстроване об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, що створене для користування, обслуговування та управління своїм будинком. Суть у тому, що власники помешкань самі можуть обирати послуги і вирішувати, скільки грошей щомісяця виділяти на електрика, сантехніка, ремонт чи благоустрій.

Багато хто ще тільки думає над тим, з чого почати створення ОСББ і чи починати взагалі. Однак якщо ви ще досі вважаєте, що управління вашим багатоквартирним будинком - не ваш клопіт, тоді не дивуйтеся, якщо менше, ніж за рік місцева влада нав'яже вам структуру, що управлятиме вашим будинком.

Чи знаєте ви, чим володієте?

Кожен, хто має квартиру у багатоповерхівці, є співвласником будинку. Але ви не тільки володієте певними квадратними метрами житла. Також вам належить частина трубопроводу, даху, підвалу, ліфту, горища тощо. Звісно, ви не можете виділити ту частку в натурі і, наприклад, «продати» свій метр каналізації комусь іншому. Проте кожен співвласник будинку відповідальний за спільне майно пропорційно своїй частці власності.

До спільного майна належить сама будівля, приміщення допоміжні та загального користування, обладнання і мережі. Якщо у будинку створено ОСББ, то можна оформити також право власності на прибудинкову територію.

Що це все означає? Це – ваше майно, і відповідно до нового закону, саме ви відповідальні за те, чи буде комфортно жити у вашому домі.

З чого починати

Процедура створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі ОСББ) є досить тривалою. Для створення ОСББ, перш за все, необхідно провести установчі збори. Скликання їх здійснюється власником будинку або ініціативною групою, що складається мінімум з трьох власників квартир або власників житлових та нежилих приміщень. Для того, щоб скликати установчі збори, кожному власнику у будинку надсилаються рекомендованим листом або вручаються під розписку відповідні повідомлення. Важливо знати, що це потрібно зробити не пізніше ніж за 14 днів до дати очікуваного проведення зборів. У такому повідомленні обов’язково вказується:

— з чиєї ініціативи скликаються установчі збори;

— місце і час проведення установчих зборів (повинні бути зручними для більшості можливих учасників);

— питання, що розглядатимуться на зборах (відповідно до проекту порядку денного установчих зборів).

У голосуванні на зборах беруть участь власники квартир, житлових та нежитлових приміщень або уповноважені ними особи при наявності нотаріально засвідченої довіреності. Для підтвердження своєї особи учасники зборів повинні мати документ, що засвідчує особу (бажано — паспорт); для підтвердження права власності на квартиру, житлове або нежитлове приміщення (або їх частину) - документ, що засвідчує право власності (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування тощо). Про необхідність мати при собі на установчих зборах зазначені документи бажано вказати в повідомленні, що розсилається власникам квартир, житлових та нежитлових приміщень.

Установчі збори є правомочними, якщо на них присутні більше 50% власників у будинку. Враховуючи зазначену обставину, до проведення зборів ініціативній групі, яка скликає установчі збори ОСББ, варто з’ясувати кількість власників у багатоквартирному будинку, направивши, наприклад, відповідний запит в житлово-експлуатаційну контору. У разі відсутності достатньої кількості осіб на установчих зборах ініціатор призначає нові дату, місце і час проведення зборів. Новопризначені установчі збори можуть бути скликані не раніше, ніж через 14 днів після дня, в який установчі збори не відбулися.

Установчі збори скликаються для санкціонування створення ОСББ, затвердження його статуту та обрання органів управління. Рішення на установчих зборах приймаються шляхом поіменного голосування та оформлюються особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі, що ведеться на установчих зборах ОСББ. У відповідних графах протоколу ставиться результат голосування кожного з присутніх на зборах — «за» або «проти». Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше 2/3 присутніх на зборах осіб, які мають право голосу.

Для проведення зборів і подальшої реєстрації ОСББ доцільно буде також розглянути на установчих зборах наступні питання:

1. визначення назви ОСББ;

2. обрання голови установчих зборів (проводить установчі збори) та секретаря (веде протокол установчих зборів);

3. обрання членів правління та голови правління, членів ревізійної комісії;

4. визначення представника для реєстрації ОСББ в органах державної реєстрації і т.п.

У Типовому статуті ОСББ передбачено положення, відповідно до якого голову правління ОСББ обирає правління. Правління ОСББ має право здійснювати свої повноваження лише після державної реєстрації ОСББ. Однак Законом про ОСББ встановлено, що до моменту державної реєстрації ОСББ та постановки на облік в органах податкової служби, голова ОСББ має бути обраний. Тому, рекомендується закріпити в проекті статуту ОСББ положення, згідно якого голова ОСББ (який за посадою є головою правління ОСББ) обирається установчими зборами ОСББ. В подальшому обрання голови ОСББ може здійснюватись як правлінням, так і загальними зборами (конкретний варіант має бути визначений учасниками установчих зборів в статуті).

Статут ОСББ

У статуті ОСББ вказуються:

— назва і місцезнаходження ОСББ;

— мета створення, завдання та предмет діяльності;

— перелік неподільного майна, що знаходиться у спільній сумісній власності (слід записати індивідуальні ознаки, розміри та площу саме того майна, яке є в наявності у даному житловому будинку; перелік такого майна можна попередньо отримати за запитом в житлово-експлуатаційній конторі);

— перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (частина допоміжних приміщень житлового комплексу, — комори, гаражі, в тому числі підземні, майстерні і т.д.);

— права та обов’язки членів ОСББ щодо спільного та неподільного майна;

— статутні органи ОСББ (загальні збори, правління і ревізійна комісія), їх повноваження і порядок формування;

— порядок скликання та проведення загальних зборів ОСББ, періодичність їх скликання;

— порядок голосування та прийняття рішення на загальних зборах, перелік питань, для яких необхідна кваліфікована більшість голосів;

— джерела фінансування, порядок використання майна та коштів ОСББ;

— порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів ОСББ;

— порядок і умови укладення договорів між ОСББ та кожним власником квартири, приміщення;

— перелік питань, які можуть вирішувати збори представників;

— порядок прийняття у члени ОСББ та виключення з нього;

— права та обов’язки членів ОСББ;

— відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів ОСББ;

— порядок внесення змін до статуту;

— підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) ОСББ і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим.

У цілому всі вище перераховані питання достатньо повно врегульовані в Типовому статуті. Однак, за бажанням, учасники установчих зборів ОСББ мають право записати у своєму статуті та інші додаткові положення.

Членство в ОСББ

Членом ОСББ може бути будь-яка фізична або юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в ОСББ добровільне. Воно може набуватися одночасно зі створенням ОСББ на установчих зборах або індивідуально — на підставі письмової заяви за згодою ОСББ. Заява може бути подана в будь-який момент існування ОСББ. Порядок прийняття в члени ОСББ визначається статутом (як правило, це питання відноситься до компетенції загальних зборів).

Членство в ОСББ припиняється на підставі письмової заяви, а також у разі втрати права власності на квартиру, житлове чи нежитлове приміщення, у зв’язку з відчуженням квартири, житлового або нежитлового приміщення, у випадку реорганізації або ліквідації ОСББ, виключення з членів ОСББ, а також на інших підставах, передбачених законодавством.

Державна реєстрація ОСББ

Для державної реєстрації ОСББ уповноважена установчими зборами особа подає до органу державної реєстрації такі документи:

1. реєстраційну картку з заявою про реєстрацію ОСББ;

2. протокол установчих зборів;

3. два оригінали статуту ОСББ, підписані головою установчих зборів, і п’ять його копій;

4. список членів ОСББ.

У списку членів ОСББ зазначають:

— номер квартири або дані нежитлового приміщення;

— прізвище, ім’я, по батькові власника або уповноваженої ним особи;

— розмір загальної площі житлового або нежитлового приміщення (або його частини);

— загальна площа житлових та нежитлових приміщень у будинку.

Список членів ОСББ повинен бути засвідчений підписами власників приміщень або уповноважених ними осіб, та підписом голови установчих зборів.

Реєстрація ОСББ здійснюється протягом одного місяця. Відомості про реєстрацію ОСББ включаються до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців.

Прийняття житлового комплексу на баланс ОСББ

Після державної реєстрації ОСББ є кілька варіантів прийняття житлового комплексу на баланс ОСББ. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку може

1) прийняти на свій баланс весь житловий будинок;

2) за договором із попереднім власником залишити його (попереднього власника)  балансоутримувачем всього житлового будинку або його частини;

3) укласти договір з юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення відповідної діяльності, про передачу на баланс усього житлового будинку або його частини.

Рішення про прийняття на баланс житлового комплексу приймається кваліфікованою більшістю голосів учасників загальних зборів, тобто 3/4 присутніх на зборах членів ОСББ.

Для прийняття житлового будинку на баланс створюється комісія, до якої входять представники попереднього балансоутримувача та ОСББ. У разі прийняття рішення про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи до комісії включаються також представники зазначеної юридичної особи.

Рішення загальних зборів ОСББ про прийняття та передачу житлового комплексу або його частини на свій баланс або на баланс іншої юридичної особи оформляється протоколом. У протоколі необхідно визначити перелік осіб, які будуть входити в комісію, створену для прийняття та передачі житлового будинку, а також особа, уповноважена підписувати акт прийому-передачі житлового будинку або його частини з балансу на баланс.

 Комісія визначає технічний стан будинку і складає акт прийому-передачі житлового будинку або його частини з балансу на баланс. Отож, для здійснення передачі житлового будинку або його частини необхідно мати технічну документацію: інвентарна справа, акт приймання в експлуатацію, плани зовнішніх мереж і т.д.

Після завершення передачі будинку на баланс ОСББ може розпочинати свою господарську діяльність.

Лідія Вербицька для Uzhgorod.net.ua

 

14 вересня 2015р.