Календарь событий рынка киевской первички в 2018 году от эксперта Юрия Мавродиева

Январь

В Киеве бум строительства. На рынке рекордные объемы нового жилья в различных классовых сегментах. Портфель предложений превышает показатели 2017 года на 13,4%. В различной стадии готовности более 300 жилых объектов. Фиксируется небывалый спрос.

Новые квартиры, попадающие в продажу, особенно в сегменте «эконом-класс» распродаются словно горячие пирожки — однушки вообще «уходят» в течение месяца-двух после старта продаж. Средняя стоимость стандартной однокомнатной квартиры площадью от 35 до 55 кв. м. на стадии строительства составляет 25,2 тыс. грн/кв.м., в готовых домах 31,9 тыс. грн/кв.м.

Спрос подогревает относительная стабильность гривны, экономическая стабилизация, рост средней заработной платы. Ипотечное кредитование физлиц вышло из комы, подавая признаки жизни. Цены на рынке более-менее стабильны до начала лета — первое полугодие ничем не удивляет.

Июнь

Начало сезона отпусков принесло традиционное затишье столичным застройщикам. До лета количество жилых комплексов на стадии активных продаж существенно превышало три сотни. В июне экспонируется для продажи лишь 277 объектов.

Даже появление новых восьми объектов не смогло встряхнуть рынок во время летней спячки. После апрельского взлета квадратного метра на стадии строительства (с 25,2 тыс. грн. до 26,1 тыс. грн), что было продиктовано подорожанием стройматериалов, июнь отыграл цены практически к уровню января. В недостроенных домах средняя стоимость квадрата упала до 25,6 тыс. грн., в готовых объектах фактически не изменилась (33,7 тыс. грн).

Вместе с тем, в июне существенно — на 3,5% — подорожали однокомнатные квартиры «эконом-класса» в готовых домах. Таким образом рынок среагировал на сокращение предложения жилья в низком ценовом сегменте.

Застройщики занялись реструктуризацией источников дохода — на первый план выходят квартиры «комфорт-класса». Так рынок среагировал на новые строительных нормативы. Они ограничили объемы предоставления участков под строительство жилых комплексов, ограничили плотность застройки. Привлекательный для покупателя «эконом» стал нерентабельным для застройщиков, особенно в небольших объектах, где у застройщика нет ценового маневра.

В итоге емкость сегмента «эконом» снизилась с 26% на начало года до 18%. Его теснит, расширяясь, «комфорт».

Хотя грань между этими сегментами всегда была довольно условной: одни застройщики не стеснялись выдавать относительно качественный эконом за комфорт, а восприятие ЖК этих двух пограничных сегментов зависело чаще от рекламного позиционирования объекта самим застройщиком. Часто застройщикам удавалось выдавать «симпатичный» «эконом» за «комфорт» благодаря неискушенности покупателя в материалах, технологиях и опциях комфорта. Даже аналитики рынка недвижимости часто объединяют «эконом» и «комфорт» в одну категорию — настолько они близки. Возможно, новые правила застройки проведут четкую грань между этими сегментами: тогда желающий получить дешевое жилье получит дешевое, а покупатель, ищущий класс «комфорт» будет платить дороже за объект с «честной» начинкой и качеством, соответствующим этому классу.

Сентябрь

Вопреки многолетней традиции рынок столичной недвижимости входит в осень разогретым и проснувшимся. Его еще в августе разбудили и встряхнули нетипичные для середины лета курсовые колебания.

Инвестировать в недвижимость бросились держатели гривневых сбережений — чтобы спасти деньги от обесценивания. Другая категория инвесторов — те, кто «сидел» в долларе: они сочли достаточной курсовую премию, заработанную на девальвации, и решили перевести заработок в гривневом эквиваленте в «квадраты» — застройщики и девелоперы еще не успели среагировать на курсовой скачок.

Как следствие, сентябрь уже характеризуется не вялой раскачкой после «мертвого сезона», а настоящим покупательским ажиотажем. Уровень интереса к столичной жилой недвижимости в начале сентября на аномальные 10% к значению июля, и на 19% против июня.

Осторожные застройщики, зажатые конкуренцией на «застроенном» столичном рынке, даже не рискнули провести корректировку цен на рост себестоимости строительства. А к тому времени только строительно-монтажные работы выросли в цене 0,8%, не стояла на месте и стоимость стройматериалов.

Рынок начало лихорадить: цена недвижимости менялись совершенно непропорционально динамике спроса. Больше всех рванули вверх «однушки», прибавив в цене 3%. На рынке проявился парадоксальный ценовой перекос: как видно из графика ниже в сентябре готовые квартиры подешевели, а строящиеся подорожали.

Ноябрь

Последний месяц осени оправдал оптимистичные ожидания застройщиков на 2018 год. По состоянию на 1 ноября заявили о завершении продаж 11 столичных жилых комплексов. Вместе с тем, реестр предложений пополнился семью новыми объектами, которые равномерно распределились по районам города.

Экономика получила позитивные сигналы от Международного валютного фонда о продолжении сотрудничества — это означает более-менее предсказуемую ситуацию на денежном рынке. Нервозность покупателей и инвесторов снизилась, ажиотаж спал, а рынок недвижимости плавно приблизился к предновогодним акциям, скидкам и распродажам — еще один отличный повод «дожать» сомневающегося платежеспособного инвестора. Тем более, все прекрасно осознают, что ситуация спокойнее не станет — Украину ждут потрясения «года двух избирательных кампаний».

Средняя стоимость квадратного метра в средней однокомнатной квартире на этапе строительства незначительно снизилась — на 0,7% — по сравнению с сентябрем. А вот цена на первичное жилье, введенное в эксплуатацию, аналогичных характеристик выросла на 1,3% — ровно настолько ранее в сентябре подорожали строительно-монтажные работы. Застройщики рискнули заложить этот рост в конечные цены и ожидать новых волн интереса к недвижимости, когда на эти проценты никто особого внимания обращать уже не будет.

Что дальше?

Прогнозы на обозримую перспективу Юрий Мавродиев связывает с общей макроэкономической стабильностью, или наоборот — резкими экономическими перекосами и неладами. Внутреннее состояние строительно-девелоперского рынка довольно стабильно и предсказуемо, поэтому не несет угроз. Они лежат вне строительной индустрии.

«Если позитивные макроэкономические факторы влияния сохранятся, в обозримой перспективе строительная отрасль продолжит стабильный рост. Несмотря на 13% роста реальных доходов населения за последние 12 месяцев, повысилась и себестоимость строительства. По этой причине, учитывая рекордные объемы возведения жилья, застройщик не станет в ущерб себе оказывать необоснованное ценовое давление на инвестора, рискуя изменить в негативную плоскость величину спроса. Квадратный метр будет дорожать умеренно, что сохранит позитивный баланс и здоровую конкуренцию на рынке», — говорит эксперт в сфере недвижимости и девелопмента Юрий Мавродиев.