Ужгородська нерухомість і питання до неї

З 1 січня поточного року вступив у дію Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб". Він і запровадив нові підходи до порядку оподаткування доходів, що їх отримують громадяни від працедавців, від продажу продукції, вирощеної у власному господарстві, від продажу рухомого та нерухомого майна, при отриманні подарунків та спадщини.
Однак стаття 11 цього закону, яка передбача? зміни в оподаткуванні операцій з продажу нерухомості, вступа? в силу з 1 січня 2005 року. Тож у нових правилах та нормах, які діятимуть уже з наступного року, розбиралися минулого четверга в Ужгородському прес-клубі ринкових реформ. Аналізували заплановані нововведення начальник управління оподаткування фізичних осіб облДПА Микола Бутенко, начальник відділу громадських зв'язків та масово-роз'яснювальної роботи облДПА ?ван Діус та начальник відділу доходів бюджету фінансового управління Ужгородської міськради Леся Гах.
Отже, пропону?мо розібратися в нових правилах та нормах разом.
Що таке нерухоме майно?
Перш за все, уточнимо, що ма?ться на увазі під нерухомим майном у Законі України ? 889-?V від 22.05.2003 р. "Про податки з доходів фізичних осіб". Згідно з п. 1.10 Закону "Нерухоме майно (нерухомість) - об'?кти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їхніх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля". Отже, нерухомість - це земля і те, що побудовано на ній.
Крім того, нерухомість, відмінна від землі, згідно з Законом поділя?ться на будівлі - приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'?кти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями, які в свою чергу поділяються на "будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'?кти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'?кти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі", та споруди (всі об'?кти нерухомості, відмінні від будівель).
Про оподаткування доходів від продажу нерухомості
Сутт?вий момент для бажаючих продати нерухоме майно: хоча Закон набув чинності з 1 січня 2004 року, але порядок оподаткування операцій із продажу нерухомого майна, передбачений статтею 11 цього Закону, почне застосовуватися лише з 1 січня 2005 року. Отже, якщо ви продасте нерухомість у 2004 році, ваші доходи податком обкладатися не будуть. Так само, як і зараз, треба буде сплатити лише держмито.
Проте 1 січня 2004 року - дата важлива, незважаючи на те, що податки за схемою, передбаченою законом, будуть обраховуватися з 2005 року. Ця дата - сво?рідна межа, яка визнача? порядок нарахування податків. Нерухомість, придбана до 01.01.2004 р. і після ці?ї дати, оподатковуватиметься по-різному (зазначимо, що податковим агентом згідно з Законом буде нотаріус, який посвідчуватиме договір).
Розглянемо спершу особливості оподаткування доходу з продажу нерухомості, яка була у власності фізичної особи до 01.01.2004 р.
Якщо за рік ви прода?те один будинок, квартиру чи кімнату (включаючи землю, що знаходиться під таким об'?ктом нерухомого майна, або присадибну ділянку) і площа цього об'?кта не перевищу? 100 квадратних метрів, то ваш дохід оподаткову?ться у розмірі 1 відсотка від вартості проданого майна. Наприклад, протягом одного року ви продали одну квартиру площею 50 м кв. за 100 тисяч гривень. Як податок ви сплатите 1 000 гривень.
Якщо площа нерухомості, яку ви прода?те, перевищу? 100 м кв., то за дохід з надлишку площі зніма?ться 5-відсотковий податок. Наприклад, площа квартири становить 125 м кв., ви прода?те її, скажімо, за 200 тис. грн. Скільки потрібно сплатити податку? Спершу визнача?мо площу, яка перевищу? 100 м кв.: 125 м кв. - 100 м кв. = 25 м кв. Потім визнача?мо частину доходу, яка припада? на площу, що перевищу? 100 м кв.: 200 тис. грн. х 25 м кв. : 125 м кв. = 40 тис. грн. Отже, 160 тис. грн. будуть оподатковуватися за ставкою 1%, а 40 тис. грн. - за 5%, і в результаті ми матимемо 160 тис. х 0,01 + 40 тис. х 0,05 = 3 600 грн. (0,01 - 1%, 0,05 - 5%).
Такий порядок нарахування податків застосову?ться, коли протягом одного календарного року ви прода?те не більше одного будинку, квартири або кімнати. Якщо до 01.01.2004 року ви мали у власності більше одного будинку, кілька квартир чи кімнат і вирішили продати їх протягом одного року, всі продажі, крім першого, оподатковуватимуться за ставкою 5%. Наприклад, у вас ? дві квартири по 60 м кв. кожна. У 2005 році ви вирішили продати обидві за ціною 150 тисяч гривень кожна. Прослідку?мо, як виглядатиме схема оподаткування. Отже, з доходу від продажу першої квартири ви ма?те сплатити 1 500 гривень, вирахуваних за ставкою 1%, оскільки це квартира, придбана до 01.01.04, площа її не перевищу? 100 м кв., і це перша квартира, яку ви прода?те в поточному році. З доходу від продажу другої квартири ви ма?те сплатити податок вже за ставкою 5%, оскільки це другий об'?кт нерухомості, який ви прода?те в поточному році, і її площа значення не ма?. Сума податку при продажу другої квартири становитиме 7 500 гривень. Всього від продажу двох квартир ви сплатите 9 000 гривень.
Так само 5-відсотковий податок стягу?ться при продажу нерухомості, яка не ? квартирою, будинком чи кімнатою. Наприклад, гараж, дача - за умови, що вони були у власності платника податку до 01.01.2004 року.
Отже, ми розглянули варіанти оподаткування операцій з продажу нерухомості, яка стала власністю фізичної особи до 01.01.2004 року. Для обрахування податків з доходів від продажу нерухомості, придбаної після 01.01.2004 р., застосову?ться інша схема.
При обрахуванні розміру податку в цьому випадку береться до уваги дохід від продажу, витрати на придбання чи будівництво нерухомості та кількість років володіння ці?ю нерухомістю. Знаючи ці показники, ми визнача?мо прибуток як різницю між доходом від продажу та витратами на придбання, зменшену на 10% за кожен рік володіння нерухомістю, починаючи з другого календарного року. Тобто, якщо ви володіли квартирою 4 роки, то з різниці між доходом та витратами ми віднімемо 30% ці?ї різниці. Якщо ви в 2004 році придбали квартиру за 100 тис. грн., а в 2007 році прода?те її за 150 тис. грн., то ваш прибуток становитиме: (150 тис. грн. - 100 тис. грн.) х (1 - 0,1 х (4 - 1) = 35 тис. грн. (0,1 - 10%). Отже, саме з цього прибутку платиться податок. З 2004 до 2007 року - 13%, а з початку 2007 - 15%. Тому в нашому прикладі після продажу квартири ви сплатите 5 250 гривень.
Загалом розрахунок оподатковуваного прибутку здійсню?ться за такою формулою: П = (Д - В) х (1 - 0,1 х (Р - 1)), де П - оподатковуваний прибуток, Д - дохід, отриманий платником податку внаслідок продажу нерухомого майна, В - витрати на придбання цього нерухомого майна, Р - кількість календарних років, протягом яких це нерухоме майно перебувало у власності платника податку.
У нашому прикладі різниця між доходом та витратами значна, а кількість років володіння всього 3, тому податок досить великий. Але, якщо ви прода?те квартиру не дорожче, ніж її купували, а володіли нею досить довго, сума податку може бути зовсім малою. На цей випадок закон передбачив, що сума податку не може бути меншою, ніж мінімальна зарплата, встановлена на початок року, протягом якого прода?ться квартира.
Якщо ви прода?те якусь іншу нерухомість, а не квартиру, будинок чи кімнату, або прода?те другий чи вже й третій об'?кт нерухомості, то кількість років володіння цим майном при обрахуванні оподатковуваного прибутку не береться до уваги і визнача?ться просто як різниця між доходом, отриманим від продажу майна, та витратами на його придбання або будівництво. Ця різниця оподаткову?ться за ставкою 13% з 01.01.2004 р. до 31.12.2006 р. та 15% - з 01.01.2007 року.
Щодо об'?ктів незавершеного будівництва, то незалежно від того, коли ви стали його власником, при продажу ви сплатите податок з прибутку від продажу 13% до та 15% - із 2007 року.
При обміні, скажімо, квартир кожна сторона сплачу? 50% від суми податку. Розмір податку залежить від того, коли були придбані квартири - до 01.01.2004 чи пізніше.
Сподіва?мося, податки на доходи від продажу нерухомості стали набагато зрозумілішими, і при продажу та купівлі квартири чи будинку ви знатимете, чого чекати.
Про оподаткування успадкованого майна
Ставка податку при отриманні спадщини колива?ться у залежності від того, ким доводяться один одному дарувальник та спадко?мець. Якщо це члени одні?ї сім'ї, то податок взагалі не сплачуватиметься, якщо ж вони родичі, але спадко?мець ма? вже власну сім'ю, то при отриманні спадщини він зобов'язаний сплатити 5% визначеної вартості спадку. Якщо ж подарунок надходить від чужої особи, то ставка податку становитиме 13%.
Фахівці стверджують, що такий податок розрахований у першу чергу на організації, які здійснюють велику кількість ринкових операцій з нерухомістю. Тому при вирішенні житлового питання звичайними громадянами податок великими витратами не загрожу?.

Прес-служба ДПА

 

28 листопада 2004р.